市民方女士购买了城区某老小区的一套房产，房产证上登记的名字为林某，系单独所有。据了解，林某有配偶，还有一个独子。房屋交易时，方女士发现签名人并非产证所有权本人，中介告知签字人系产权所有人的配偶及儿子，且有《授权委托书》、《结婚证》、《户口本》予以佐证，遂双方在中介主持下签订《房屋转让定金合同》。之后，方女士将首付款汇入监管账户。  按合同约定，双方于2019年3月22日正式过户。当天，林某、方女士夫妇均到场。期间，不动产登记中心工作人员在询问时发现，林某患有严重的老年痴呆，恐系无民事行为能力或限制民事行为能力人，要求出具监护人证明，否则不予办理。 据中介反映，林某的儿子已向法院申请宣告林某系无民事行为能力人，但需要时间，希望方女士耐心等待。如今，方女士等待了一个月，觉得时间有点长，担心出意外。她咨询：《房屋转让定金合同》是否有效，能否保障顺利买到该房屋；能否选择解除合同。 网友评论：微博上搜索“二手房过户”，显示500多个结果，很多是提醒二手房交易后要赶紧过户。有网友说，二手房迟迟不过户，将面临诸多风险，如房价上涨时卖方或违约、买方难办理房产证、因债务纠纷查封卖方房产、因政策改变无法落户、一房多卖等。 律师点评（浙江浙临律师事务所律师唐显耀）：鉴于林某的独子、配偶均在《房屋转让定金合同》上签字，成交价格符合市场价，且已交付首付款，若卖方反悔，以无权处分为由解约，应分两种情况处理：一是，合同交易房产系林某夫妇夫妻共同财产，目前林某患有严重老年痴呆、可能系无民事行为能力人，在不损害林某合法权益的前提下，配偶享有家事代理权；二是，合同交易房产系林某个人财产的，则属于无权代理，若方女士事先不知林某无民事行为能力的，则可认为配偶及儿子构成表见代理，合同有效。至于方女士是否可以选择解约？看双方在合同中对解约事项是否有约定，如符合解约条件的，可以解约。
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