房地产投资最大的误区

商业地产的价值非常单纯，那就是未来现金流的折现，不涉及到户口、学位和身心的安全感，因此租金收益率是评估商业地产的最核心指标，所以用租金收益率来选择商业地产是没问题的。

住宅地产的价值非常复合，如果是自住，则根本不涉及到未来现金流的折现，只涉及到户口、学位和身心的安全感，因此单纯用租金收益率来评估住宅地产会非常局限。过去十多年，一线城市的住宅租金收益率一直是偏低的，但反而是一线城市的住宅上涨还更快。

总之，如果用租金收益率来选择投资住宅或商业，我们会贪图商业地产一时的高租金收益率而选择商业，结果就是大错；

如果用租金收益率来选择一二线城市住宅或三四线城市住宅，我们会贪图三四线城市一时的高租金收益率而选择三四线城市，结果就是特错。

说明：上述租金收益率均是以租金除以房产的市场价。

二、用住宅增值的逻辑投资商业

电商

随着通货膨胀的持续，印钞速度的加快，资产价格也会水涨船高，持续升值，这是房地产投资的核心逻辑，本身没有错，但需要区分住宅和商业。

住宅的价格表现完美的契合了上述投资逻辑，住宅不仅水涨船更高，而且增值部分几乎都流入了购房者的口袋。

本来按照住宅的逻辑，商业地产也应该不断增值，至少能赶上通货膨胀的速度，但没有想到的是，随着技术的发展，这十几年商业地产的增值收益几乎全部流入了电商的口袋，而没有流入到投资者的口袋。

公式计算：电商企业的市值 + 快递公司的市值 = 超过10万亿

按照价值守恒原理，电商企业拿走了商业地产超过10万亿的增值，商业地产的投资者自然就空手而归。