房企扎堆分拆物业上市

今年以来，头部房企带头分拆旗下物业公司上市已经成为一种趋势。近期，华润、远洋旗下物业子公司递交招股说明书。中国恒大、阳光城、朗诗、融创等多家知名房企也对外明确分拆物业子公司的意向。

地产观察人士指出，物业分拆上市后，不可能再完全依附地产母公司生存，积极开拓新的市场项目、尽快摆脱依赖地产母公司生存现状，将是分拆后物业公司的当务之急。

根据西南证券统计，２０２０年上半年，核心物管公司房产开始全面走向市场化运营，第三方项目面积占比由２０１６年的１８％提升至２０２０上半年的４４％。从上述数据可以看出，近年来物业公司独立运营能力有较大改观。在分拆上市前，地产母公司开发项目是物业子公司重要的业务来源。随着物业公司独立分拆上市，第三方项目占比大为提高。独立运营能力，将成为物业公司实力比拼的关键。

中国证券报记者调研发现，目前不少一线城市地产开发项目都不再使用自有物业，而是选择第三方独立物业进行已售楼盘的物业运营。房产知情人士指出，开发商选择第三方物业，一方面可能和自有物业区域性较强有关，也就是说自有物业无法覆盖到开发区域，或者覆盖成本较高；另一方面，和开发项目的物业配备有关，有的项目在开发时规定配备高端物业管理，对物业提出更高的要求。

业内人士表示，随着老旧小区改造进入加速期，房产各地老旧小区改造后的日常维护成为关注焦点。而维护老旧小区改造成果的关键在于物业公司的入驻，在老旧小区改造运营成本预算整体较低的背景下，知名物业公司如何在抢占市场的同时，保证企业能通过老旧小区改造项目实现盈利和正向发展，是当下很多物业管理公司需要考虑的重点。