央行降息,楼市再打开政策工具箱

2023/7/3 9:30:56
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新一轮“降息周期”来了。

6月20日上午9时,央行贷款市场报价利率(LPR)出炉:1年期LPR报价下调10个基点至3.55%,5年期以上LPR报价下调10个基点至4.2%。这是自去年8月20日5年期以上LPR大降15个基点后,时隔9个月再次下调。

有分析认为,此次降息属于今年上半年首次降息,意味着新一轮经济提振的序幕正式开启。

对于房地产而言,降息的直接效应是降低月供成本。以“100万元贷款本金、30年期、等额本息偿付”房贷而言,降息10个基点后,首套房和二套房月供可以减少57元和60元,总利息支出约减少2.1万元。

这次降息为降低增量和存量房贷利率打开了空间,有望提振居民购房的购买力和信心,对楼市预期将产生非常大影响,更大意义在于开启了新一轮提振经济的序幕。

这次下调在市场预料之中。就在6月13日,央行以利率招标方式开展20亿元逆回购操作,中标利率为1.9%,较前一日下降10个基点。

紧隔两日,6月15日,央行开展2370亿元MLF(中期借款便利)操作,利率为2.65%,较上月下调10个基点,为2022年8月以来首次下调。

而LPR是由MLF利率+18家银行每月报价平均加点组成,MLF下调意味着LPR报价的定价基础也随之变化。个人住房商业性贷款利率则是在LPR基础利率上加点形成。

更早些时候,6月8日起,国有大银行、股份制银行启动了新一轮存款利率下调。3月份以来国债利率、银行间拆借利率亦双双下调20~40个基点。业内普遍预期,未来一段时间存款利率仍有下降可能。

无论是存款利率还是贷款利率,均迎来历史最低时刻。央行降息目的非常明确,即通过逆周期操作来刺激需求,稳住经济增长。

6月7日,央行行长易纲赴上海调研时指出,人民银行将继续精准有力实施稳健的货币政策,加强逆周期调节,全力支持实体经济,促进充分就业,维护币值稳定和金融稳定。

“逆周期调节”的措辞释放了货币政策加大对实体经济支持力度的信号。而降息只是稳增长组合拳的举措之一。

当前,经济复苏基础并不稳固,需求不振、企业销售端量价齐跌、中小企业景气度持续下行,房地产亦再度出现下跌态势。

国家统计局数据显示,1~5月固定投资增速为4%,比1~4月份回落0.7个百分点。投资端动能继续放缓,主要原因是房地产开发投资降幅扩大、民间投资增速由正转负。

1~5月房地产开发投资同比下降7.2%,其中5月单月降幅高达10.5%,降幅比4月扩大3个百分点;1~5月全国商品房销售面积同比下降0.9%,跌幅较1~4月扩大0.5个百分点。

虽然当前信贷投放与社会融资增量总体维持稳健,但仍有待提振。央行数据显示,5月,社会融资规模增量为1.56万亿元,同比少增1.31万亿元;人民币贷款增加1.36万亿元,同比少增5418亿元。

6月16日召开的国务院常务会议指出,研究推动经济持续回升向好的一批政策措施。会议强调,针对经济形势变化,必须采取更加有力措施,增强发展动能,优化经济结构,推动经济持续回升向好;具备条件的政策措施要及时出台、抓紧实施,同时加强政策措施的储备,最大限度发挥政策综合效应。

这次会议精神引得业内纷纷猜测:房地产系列“救市”信号已经很明显。

当前,增量房贷利率已经处于非常低的水平。今年以来,全国已有40多个城市调整首套房贷利率下限至4%以下,相比2021年下降200多个基点。其中,天津、武汉等城市首套房贷利率下限降至3.9%,郑州下调至3.8%。

但当前存量房贷利率依然较高,这也是下调呼声最高的地方。“当前可以考虑调降此前过高的存量房贷利率,存量房贷利率高于理财收益,居民提前还款情绪高涨,RMBS条件早偿率指数达历史峰值0.215。调降存量房贷利率,有助于降低居民还贷成本,促进消费和经济恢复。”知名经济学家任泽平建议。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为,首套房贷利率还有下调空间,但是较小的降幅对市场改善作用并不会很大,当前房贷利率方面更有意义的是降低存量房贷利率。

保持房贷低利率的同时,一些地方政府相继推出限售放松、非限购区域首付比例调整、棚改货币化安置和房票政策等系列稳楼市组合拳,合力对楼市形成托底作用。

部分业内人士认为,房地产限价、限购、限售、限贷等政策都需要进行大松绑,甚至应当全部取消,让地方政府、房企、金融机构、购房者全面恢复信心,让楼市救经济,经济救楼市相得益彰。

编辑者:fyf808.com

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