央行降息，楼市再打开政策工具箱

新一轮“降息周期”来了。

6月20日上午9时，央行贷款市场报价利率（LPR）出炉：1年期LPR报价下调10个基点至3.55％，5年期以上LPR报价下调10个基点至4.2％。这是自去年8月20日5年期以上LPR大降15个基点后，时隔9个月再次下调。

有分析认为，此次降息属于今年上半年首次降息，意味着新一轮经济提振的序幕正式开启。

对于房地产而言，降息的直接效应是降低月供成本。以“100万元贷款本金、30年期、等额本息偿付”房贷而言，降息10个基点后，首套房和二套房月供可以减少57元和60元，总利息支出约减少2.1万元。

这次降息为降低增量和存量房贷利率打开了空间，有望提振居民购房的购买力和信心，对楼市预期将产生非常大影响，更大意义在于开启了新一轮提振经济的序幕。

这次下调在市场预料之中。就在6月13日，央行以利率招标方式开展20亿元逆回购操作，中标利率为1.9％，较前一日下降10个基点。

紧隔两日，6月15日，央行开展2370亿元MLF（中期借款便利）操作，利率为2.65％，较上月下调10个基点，为2022年8月以来首次下调。

而LPR是由MLF利率＋18家银行每月报价平均加点组成，MLF下调意味着LPR报价的定价基础也随之变化。个人住房商业性贷款利率则是在LPR基础利率上加点形成。

更早些时候，6月8日起，国有大银行、股份制银行启动了新一轮存款利率下调。3月份以来国债利率、银行间拆借利率亦双双下调20～40个基点。业内普遍预期，未来一段时间存款利率仍有下降可能。

无论是存款利率还是贷款利率，均迎来历史最低时刻。央行降息目的非常明确，即通过逆周期操作来刺激需求，稳住经济增长。

6月7日，央行行长易纲赴上海调研时指出，人民银行将继续精准有力实施稳健的货币政策，加强逆周期调节，全力支持实体经济，促进充分就业，维护币值稳定和金融稳定。

“逆周期调节”的措辞释放了货币政策加大对实体经济支持力度的信号。而降息只是稳增长组合拳的举措之一。

当前，经济复苏基础并不稳固，需求不振、企业销售端量价齐跌、中小企业景气度持续下行，房地产亦再度出现下跌态势。

国家统计局数据显示，1～5月固定投资增速为4％，比1～4月份回落0.7个百分点。投资端动能继续放缓，主要原因是房地产开发投资降幅扩大、民间投资增速由正转负。

1～5月房地产开发投资同比下降7.2％，其中5月单月降幅高达10.5％，降幅比4月扩大3个百分点；1～5月全国商品房销售面积同比下降0.9％，跌幅较1～4月扩大0.5个百分点。

虽然当前信贷投放与社会融资增量总体维持稳健，但仍有待提振。央行数据显示，5月，社会融资规模增量为1.56万亿元，同比少增1.31万亿元；人民币贷款增加1.36万亿元，同比少增5418亿元。

6月16日召开的国务院常务会议指出，研究推动经济持续回升向好的一批政策措施。会议强调，针对经济形势变化，必须采取更加有力措施，增强发展动能，优化经济结构，推动经济持续回升向好；具备条件的政策措施要及时出台、抓紧实施，同时加强政策措施的储备，最大限度发挥政策综合效应。

这次会议精神引得业内纷纷猜测：房地产系列“救市”信号已经很明显。

当前，增量房贷利率已经处于非常低的水平。今年以来，全国已有40多个城市调整首套房贷利率下限至4％以下，相比2021年下降200多个基点。其中，天津、武汉等城市首套房贷利率下限降至3.9％，郑州下调至3.8％。

但当前存量房贷利率依然较高，这也是下调呼声最高的地方。“当前可以考虑调降此前过高的存量房贷利率，存量房贷利率高于理财收益，居民提前还款情绪高涨，RMBS条件早偿率指数达历史峰值0.215。调降存量房贷利率，有助于降低居民还贷成本，促进消费和经济恢复。”知名经济学家任泽平建议。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，首套房贷利率还有下调空间，但是较小的降幅对市场改善作用并不会很大，当前房贷利率方面更有意义的是降低存量房贷利率。

保持房贷低利率的同时，一些地方政府相继推出限售放松、非限购区域首付比例调整、棚改货币化安置和房票政策等系列稳楼市组合拳，合力对楼市形成托底作用。

部分业内人士认为，房地产限价、限购、限售、限贷等政策都需要进行大松绑，甚至应当全部取消，让地方政府、房企、金融机构、购房者全面恢复信心，让楼市救经济，经济救楼市相得益彰。